土地を売却・譲渡した場合の税金の確定申告(取得時の契約書が見当たらない・紛失した場合)

土地などの不動産を売却した場合には、譲渡所得が生じることがあり、この場合は確定申告をしなくてはなりません。そして、税金の計算のためには、売った土地を昔に取得した時の契約書が必要となります。しかし、希に、その契約書を失くしたケースや、見当たらないケースがあるものです。相続した不動産の場合などは、割と多く見受けられます。被相続人がどちらに契約書を保管しているか、見つけられないことが比較的よくあるためです。このように、契約書を紛失してしまうと、譲渡所得に係る税金計算上は大変不利になります。ここでは、一つの解決策として、市街地価格指数を使った取得費計算について触れていきたいと思います。


譲渡税額は、(売却価額−取得費ー譲渡費用)×税率で算出されます。

※譲渡費用とは、仲介手数料や譲渡契約書の印紙代などが含まれます

※譲渡所得には、所得税と住民税が課税され、所得税率はその不動産の所有期間により変わってきます。

※場合によっては、所得控除が税率を乗じる前に控除されます。給与所得があるような場合は、給与所得から優先的に所得控除が控除されます。


契約書がないと、基本的には、ここの取得費が今回の売却価額の5%として税額計算をすることになってしまうということです。実際の実務の世界においても、契約書が無い場合は、問答無用に5%基準を適用して譲渡税額を計算することが多いのが実情ではないでしょうか。

しかし、このような場合でも、本来の取得費を算出するために証拠を集めるなりすれば、5%基準による税額計算を回避できる可能性があります。たとえば、市街地価格指数を利用して適正な取得費を算出することにより、申告書に対して税務署からの修正申告の慫慂を受けずに済む可能性があるのです。私自身も契約書を失くしたケースにおいて、市街地価格指数を利用したことが何度もあります(今のところ、税務署からそのことについて指摘を受けたことはありません)。

※契約書がなくても、過去の購入時の借入金額がわかったり、当時の物件購入時のパンフレットがあったりしますと、そこから当時の購入金額を推定できますので、そういった根拠となりうる書類がある場合には、その金額を使うことも検討しましょう。


さて、契約書が見当たらない場合の土地の取得費の算出になぜ市街地価格指数を使われることがあるのでしょうか。それは、過去の国税不服審判所の判例で、市街地価格指数に一定の合理性が認められた事例があるためなのです。その裁決例を参考にして、譲渡所得の計算上、契約書を紛失している場合には、この指数を利用しても良いのではないかと考えられるのです。ですので、家を売却した方が、購入時の土地などの不動産取得価額がわからないときは、この方法を試してみてもよいかと考えております。

※居住用不動産の売却で、3,000万円控除を利用することにより、そもそも税額の発生しないような場合は5%基準をご利用になられるとよいでしょう。


たとえば、昭和40年代後半から50年代に、ご本人様が購入したり、ご両親が取得してそれをご本人様が相続した土地を最近3000万円で売ったとします。契約書を失くしたために5%基準を使うと、税金の計算上控除できる取得費は150万円です。しかし、何らかの根拠資料を探したり、指数を利用したりすると、取得費が1000万円台中盤になることが多いので、そうなると税額(所得税及び住民税)にして200万円〜300万円ほど軽減されるのです。契約書を紛失した土地の譲渡については、計算の方法によって、これほどまでも差が開いてしまうものなのですね。

 

ただし、この指数を利用したこの方法は、あくまでも法律の条文に即したものではありません。ですから、指数を使うことについては全くのノーリスクと考える税理士はいないでしょう。指数を利用するのはある意味ではどうしようもない場合であり、できる限りは、取得費算出の元となる根拠資料を探してみるべきではあります。なぜなら、実際の取得価額よりも指数で算出した価額の方が取得価額が大きくなってしまうようなこともありえますので、そのあたりには問題もあると言えるのです。こういったことから、契約書をなくした場合に、5%基準以外の方法を採用する税理士、特に指数を利用する税理士は非常に少数派になってしまうのだと思います。


しかし、個人的には市街地価格指数を利用した取得費計算に合理性がある限りは、税務署としてもそれを簡単に否定することはできないのではないかと思いますし、契約書を紛失したと言う理由によって5%の取得費による課税がなされるのはあまりにも酷だと思っていますので、合理性がきちんとあれば市街地価格指数による譲渡所得の申告を行うこともあります(契約書があるのにわざと市街地価格指数を使って税金を安くするのはNGです)。

 

また、一度5%基準で確定申告を行い、その後に指数などを利用して更正の請求(税金を還付してもらう手続)をする方法は通りません。更正の請求は税額計算に誤りがあった場合などに認められるものです。5%基準を利用することは計算の誤りには該当しないため、更正の請求の適用対象外となるのです。

 

「土地・建物などの不動産を売却して確定申告をしなくてはならないものの、契約書がないのでどうしようもない」とお悩みの方は、一度当事務所までお問い合わせをいただければと存じます。できる限りの対策を考えさせていただきます。


当税理士事務所が執筆した市街地価格指数を用いた土地の取得費計算の雑誌の表紙。なお、当税理士事務所の代表者の齋籐一生は、税理士業界の学会誌、「租税実務研究」にて、「土地の取得費の課税に関する一考察-取得費が不明である場合-」との題名にて執筆をさせていただきました。納税者が不動産の契約書を紛失してしまった場合を前提として、一般社団法人日本不動産研究所が公表する市街地価格指数を使った土地の取得費計算の可否や、借入金額(購入の住宅ローン額)から取得費を算定する方法に関して述べております。借入金額から取得費を推定する方法も、有効性が高いのではないかと思っております。住宅ローンを組んだと言うことは、その金額以上の価格で不動産を購入したと推定できるためです。



今回は、土地・建物の譲渡所得課税に関して記載いたしました。不動産の売却をなさった方は、確定申告に向けて、できるだけ早めに税額計算の資料集めをはじめていただければと存じます。


トップページ「東京都渋谷区恵比寿の会計事務所・税理士」へ

 

世田谷区世田谷で確定申告、会社設立

 

高く不動産売却した場合の税金

▲このページのトップに戻る