家賃収入の確定申告が無申告の場合はどうすればいい？

家賃収入の確定申告をしてない場合の所得税の時効に関しては、まずは5年間とお考えください。本来の申告期限の翌日から5年を経過する人規定されているのです。

ただし、悪質な不正行為による脱税が発覚した場合には、申告期限の翌日より7年間となるので、2年間延長されてしまいます。このようになると、追徴税額も大きくなってしまいます。

つまり、通常の申告でもそうですが、無申告期間について期限後申告をする際には、決して架空経費の計上や、賃貸収入を一部除外して申告するなどの脱税行為はしないようにしましょう。これらの不正行為は単なる申告漏れではなくて、脱税と捉えられます。

上記のような不正があると、重加算税という非常に重い罰金も課税された上に、時効の期限いっぱいの7年間の税金を取られるので、納税額が格段に増えてしまうのです。

これまでの当税理士事務所の経験上、家賃がついつい無申告となってしまう典型的な例は以下のようなパターンです。

１．ワンルームや1LDKなどの投資マンションを購入したけど、家賃収入がそこまで大きくないし、融資金の返済もあるために利益も少ないと思って確定申告をしなかった。このような不動産投資のケースについてですが、実際には元本の返済は経費にできないので、利益は出ているために申告が必要なことが多いです。

２．親から不動産を相続したけれど、確定申告についてよくわからずに、ついつい無申告となってしまった。それ以来は不動産収入の確定申告を一度もしていない。

３．国内や海外に転勤したので、その間は自宅を貸し出していたが、こういった場合に確定申告が必要だとは知らなかった。ある日、税務署から税務調査の電話連絡が来たので驚いて税理士事務所に相談した。

４．不動産を個人間で貸しただけであり、不動産会社なども通してないので、税金はかからないと思った。こういった個人間の賃貸の場合であっても、所得が発生している以上は、税金が発生することにご注意ください。

５．以前から不動産を賃貸しており、確定申告もしてきたが、忙しくなってしまったり、身体や精神の病気をしてしまったために途中から確定申告を出さなくなってしまった。いつか期限後申告しようと思いつつも、一度遅れてしまったことで、確定申告と向き合うのも怖くなってしまった。

家賃収入の無申告は税務署にバレる可能性が高く、時効まで税務署にバレない可能性は低いと言えます。

なぜ税務署に知られるのかというと、次のような理由が考えられます。

１．不動産の相続や譲渡のタイミングで不動産の使途を確認されるため、その時点で賃貸となっていれば、税務署は無申告を把握できる。

２．賃借人が経費に落としている場合は、賃借人の確定申告書に貸主の情報が記載されるので、そこから無申告が発覚する。

３．賃借人が法人の場合には、毎年1月に、昨年において家賃を誰にいくら支払ったかを税務署に支払調書という書面で報告するので、そこから発覚する。マイナンバーの紐づきからもバレる可能性が高いでしょう。

４．貸出可能な不動産がいつまでも空き家で放置されているのはおかしいと考えて、税務署が調査をする。なお、賃借人がその物件に住民票を置いた場合、その賃借人は勤務先の会社にその住所を登録するわけですから、その賃借人の源泉徴収票にはその住所が記載されているはずですし、その源泉徴収票は税務署に毎年会社から提出されている可能性が高いので、税務調査時点では、税務署は空き家でないことを把握してることも多いでしょう。不動産投資の無申告はいつか税務署にばれる可能性が高いのです。

サラリーマンが不動産から副収入を得ている場合には、家賃収入から必要経費を差し引いた所得が20万円以下である場合には、所得税の確定申告は不要です。なお、青色申告特別控除を引いた後の金額ではなく、引く前の金額で20万円基準の判定をしてください。

※ただし、医療費控除などの所得控除を確定申告で使う場合には、20万円以下の不動産所得も申告する義務があります。

所得税が申告不要となっても、実は地方税法には申告免除の規定はないことに注意しましょう。

所得税の確定申告をするとそのデータが市役所や区役所に伝わって住民税の計算が行われるのですが、確定申告をしない場合にはそのデータを市役所等は取得できないので、別途、住民税の申告が必要になります。

20万円以下の場合に住民税の申告を忘れていて納税漏れとなってしまっているケースがたまにあるので注意しましょう。

不動産投資をした結果、赤字となった場合でも確定申告をした方がメリットがあります。

賃貸収入よりも必要経費の方が大きい場合には所得がマイナスとなるので、その赤字分に関しては給与所得などの他の所得と損益通算できますし、他の所得がない場合は損失の繰り越しをして翌年以降の不動産投資の利益と相殺できるのです。これらのメリットに関しては、不動産投資の確定申告をしていない場合は享受することができませんので、無申告とはしないようにご注意ください。

無申告となった場合には、税務署に対して延滞税や無申告加算税などを支払う必要は出てきます。ただ、それとは別に刑罰が下る可能性はあるのでしょうか？

可能性としてはあり、10年以下の懲役もしくは1,000万円以下の罰金となります。

ただし、こういった刑罰が下って前科が付くのは、これは相当悪質な脱税が認定された場合であり、脱税額もかなり大きいケースでしょう。

戸建て数軒を貸してたとか、ワンルームマンションなどの区分マンションを数室貸していただけで刑罰にまで発展する可能性は低いと言えるでしょう。

当税理士事務所(会計事務所)を含め、無申告の解消を強みとしている税理士事務所はいくつか見つけられるでしょう。

そういった税理士事務所にまずは相談してみることで、一度自分が置かれた状況を客観的に見られるようにしておきましょう。そして、不動産賃貸の無申告解消までの流れと段取りを作れるようにしておきましょう。

会計や申告の知識がほとんどない場合や、申告後に税務署から質問が来た場合に税理士事務所に代わりに対応してほしい場合には、そのまま税理士事務所に確定申告の代行をしてもらいましょう。特に確定申告をした経験がない方の場合は、税理士事務所に最初の1回目は依頼した方が安心だと思います。

その際には、無申告解消後に行う次の年の確定申告以降において節税をできるようにするために、青色申告承認申請書も提出してもらうことを忘れないようにしましょう。我々の税理士事務所の場合は、特に言われずとも青色申告承認申請書も作成して、お客様のご承認をいただけましたら提出することで将来的な節税をはかっております。

当税理士事務所への家賃収入の無申告に関する無料相談については、まずはお電話もしくはフォームからメッセージをいただき、そのやり取りの中でアドバイスをできますし、直接面談やZOOMをご希望でしたらそれらも対応可能でございます。